LUCRO IMOBILIÁRIO / GANHO DE CAPITAL

Lucro imobiliário é o total da diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do bem imóvel. Essa diferença positiva é considerada ganho de capital, tributável pelo Imposto de Renda no próprio mês em que foi auferida, à alíquota de 15% (quinze por cento).

Ex:

Valor de alienação de bem imóvel: R$ 500.000,00

Custo de Aquisição do respectivo imóvel: R$ 300.000,00

Ganho de Capital: R$ 500.000,00 – R$ 300.000,00 = R$ 200.000,00.

Tributação: R$ 200.000,00 X 15% = R$ 30.000,00

A) Dispensa de Preenchimento

Fica dispensado o preenchimento quando se tratar de:

1. Alienação de imóvel adquirido até 1969;

2. Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, alienação de outro imóvel a qualquer título, tributada ou não; e

3. Alienação de bem ou direito ou conjunto de bens ou direitos de mesma natureza, em um mesmo mês, de valor até:

I - R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

II - R$ 35.000,00 nos demais casos.

Atenção:

Para efeito dos limites de R$ 20.000,00, R$ 35.000,00 e de R$ 440.000,00, deve ser considerado o valor total da alienação e não apenas o valor da torna quando se tratar de permuta com recebimento de torna em dinheiro.

B) Benefício dos 180 dias

Outra possibilidade é que o contribuinte opte por se beneficiar da isenção de IR para quem usa o dinheiro da venda de imóveis residenciais para comprar outros imóveis residenciais dentro de 180 dias. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Nesse caso, existem duas possibilidades: ou ele usa todo o produto da venda para a compra de novos imóveis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; ou ele usa parte do dinheiro para comprar novos imóveis residenciais no Brasil e paga IR proporcional sobre o valor restante.

C) Reduções admitidas pela legislação

Na alienação de imóvel realizada por pessoa física residente no País aplicar-se-á  fator de redução do ganho de capital, apurado conforme tabela abaixo:

Ano de aquisição	Redução %	Ano de aquisição	Redução %
Até 1969	100	1979	50
1970	95	1980	45
1971	90	1981	40
1972	85	1982	35
1973	80	1983	30
1974	75	1984	25
1975	70	1985	20
1976	65	1986	15
1977	60	1987	10
1978	55	1988	5

D) Responsável pelo pagamento

O imposto devido sobre os ganhos de capital deve ser pago pelo:

1)     alienante, se residente no Brasil;
2) adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil, ou o procurador - quando o adquirente for residente ou domiciliado no exterior , se o alienante for residente no exterior;
3) inventariante, em nome do espólio, no caso de transferência causa mortis;
4) doador, no caso de doação, inclusive em adiantamento da legítima;
5) ex-cônjuge ou ex-convivente a quem, na dissolução da sociedade conjugal ou da união estável, foi atribuído o bem ou direito objeto da tributação;
6) cedente, na cessão de direitos hereditários.

E) Vencimento do imposto

Prazos para pagamento do imposto:

O pagamento do imposto incidente sobre o ganho de capital deve ser efetuado:

1) se o alienante for residente no Brasil, até o último dia útil do mês subsequente àquele em que o ganho ou parcela houver sido recebido;
2) se o alienante for residente no exterior, na data da alienação;
3) se decorrente de doação, inclusive em adiantamento da legítima, até o último dia útil do mês subseqüente ao da doação;
4) se decorrente de dissolução da sociedade conjugal ou da união estável, até o último dia útil do mês subseqüente ao do trânsito em julgado da decisão judicial da partilha ou sobrepartilha;
5) se decorrente de transmissão causa mortis, até sessenta dias contados da data do trânsito em julgado da decisão da partilha, sobrepartilha ou adjudicação dos bens inventariados.

F) Pagamento do imposto com atraso

O valor do imposto pago com atraso deverá ser acrescido de multa e juros de mora, calculados sobre o valor do imposto.

A multa de mora será de 0,33% do valor do imposto por dia de atraso, calculada a partir do primeiro dia útil após o vencimento do prazo previsto para o pagamento. Essa multa está limitada a 20%.

G) Programa para apuração do Ganho de capital: 

No site da Receita Federal existe um programa de Ganho de Capital onde podem ser simuladas diversas situações. É necessário baixar o programa antes de usá-lo. Receita Federal - Ganho de Capital